Понятия коммерческая недвижимость в законодательстве нет. На практике к ней относят здания сооружения и помещения, которые используют для получения прибыли. Прежде всего, это торговые и административно-офисные здания. В основном такие помещения являются нежилыми, хотя квартиру тоже можно использовать для получения прибыли. Но в этом случае при оформлении договора есть некоторые особенности. Мы же рассмотрим, как составить договор аренды коммерческой недвижимости для нежилого помещения.

Что из себя представляет договор аренды

Договор аренды нежилого помещения широко используется в предпринимательской деятельности, но правоотношения сторон с учетом его особенностей не регулируются нормами Гражданского кодекса напрямую, в нем рассмотрена только аренда зданий и сооружений. Однако предприниматели чаще арендуют не целое здание, а помещение или его часть под офис, торговую площадь, производство и т.п.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения одна сторона передает объект второй стороне во временное владение и пользование или возможно только в пользование. Исходя из данной нормы и общих положений ст. 606, 607 ГК РФ об аренде, можно сделать вывод, что предметом договора аренды можно считать передаваемое по нему имущество. Поэтому в тексте документа необходимо указать:

• сведения, которые позволяют идентифицировать объект аренды;
• основные права и обязанности сторон.

Виды договора

На практике используются 2 вида договоров аренды недвижимого имущества: с переходом права собственности к арендатору и без него.

Договор лизинга

По договору лизинга арендодатель приобретает помещение, которое выбрал арендатор у определенного продавца, и предоставляет право временно им владеть и выкупить его в последующем. Фактически договор лизинга можно рассматривать как альтернативу банковскому кредиту и аренде. Предметом сделки здесь является недвижимость, которую в будущем арендатор приобретает в собственность при соблюдении условий договора.

Договор аренды

Этот вид договора используют чаще всего, у него есть две отличительных особенности.

1. Обязательно должна быть согласована сумма арендной платы, это условие договора существенно.
2. Регистрировать нужно договоры, подписанные на срок не меньше 1 года.

Обязательно ли составлять договор

Договор аренды нежилого помещения необходимо заключать только в письменной форме в силу ст. 651 ГК РФ. При этом документ должны подписать обе стороны. Несоблюдение формы договора может повлечь его недействительность.

Как составить договор

Составляя договор аренды нежилого помещения, стоит обязательно включить в него такие существенные условия: объект аренды и размер платежа. Если они не согласованы, суд может признать договор незаключенным.

Предмет

Объект аренды нужно описать так, чтобы его можно было однозначно определить. Для этого  в договоре указывают:

• кадастровый номер помещения;
• адрес;
• площадь;
• назначение;
• номер и тип этажа, где расположен объект;
• номер помещения на поэтажном плане.

К договору можно приложить выписку из ЕГРН, а также технический план помещения.

Если помещение не выделено в самостоятельный объект и выписку из ЕГРН на него нет, то в договоре можно указать:

• реестровые сведения о здании, в котором оно находится;
• индивидуальные характеристики помещения: местоположение, площадь, описание границ, можно оформить графическое изображение, схему, план.

Можно отобразить границы помещения на копии технического плана здания.

Арендная плата

Сумму ежемесячного платежа можно установить в фиксированной величине за всю площадь помещения или за 1 м². Также необходимо указать, входят ли в нее коммунальные платежи или арендатор оплачивает их отдельно. По закону арендатор должен возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, поскольку они относятся к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ. При этом арендная плата не может состоять из одних коммунальных платежей, такой договор, по сути, является безвозмездным.

Также  необходимо отразить случаи и условия изменения ежемесячных платежей. Одностороннее изменение стоимости допускается не чаще 1 раза в год на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ. Автоматическое изменение цены зависит от особенностей расчета арендной платы, которые указаны в договоре. Например, сумма индексируется раз в квартал с учетом инфляции.

Срок  действия

Он может быть конкретным или неопределенным. При этом сам договор начинает действовать с момента подписания, а аренда – с момента предоставления имущества.

[tds_warning] Важно! Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ после того, как закончится срок договора, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение соглашения на новый срок. [/tds_warning]

Предоставление и возврат помещения

В договоре нужно отразить порядок передачи и возврата объекта, а именно:

• описать состояние помещения;
• при наличии недостатков определить порядок их устранения и распределения расходов;
• перечислить имущество, которое передают вместе с объектом: принадлежности, оборудование, мебель;
• указать список документов, которые необходимы для эксплуатации объекта, и форму их передачи, например, декларация пожарной безопасности, схемы электрических и инженерно-технических сетей, систем водоснабжения и канализации;
• определить форму документа о передаче объекта, например, акт приема-передачи, акт возврата помещения и т.д.

Использование помещения

В интересах арендодателя подробно описать условия эксплуатации объекта, это позволит расторгнуть договор, если арендатор их нарушит. Отразить можно:

• цель использования;
• порядок эксплуатации;
• право на субаренду;
• возможность установки рекламных вывесок и т.д.

При этом желательно определить порядок получения разрешений: какая из сторон обращается с заявлением, в какой срок и т.д.

Содержание, эксплуатация и ремонт

Необходимо согласовать, какая из сторон будет проводить капитальный и текущий ремонт и нести соответствующие расходы. Согласно ст. 616 ГК РФ капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, а арендатор проводит за свой счет текущий ремонт и несет расходы на содержание имущества. Также в интересах арендодателя запретить изменение интерьера и конструкций помещения без его согласия.

Ответственность сторон

Основная ответственность, которая лежит на арендаторе, это соблюдение сроков оплаты. За их нарушение обычно предусматривают пени в % от суммы долга за каждый день просрочки. Также можно предусмотреть ответственность за несвоевременную передачу объекта как для арендатора, так и для арендодателя, за несвоевременное выполнение капитального и текущего ремонта, за возврат имущества в ненадлежащем состоянии и т.д.

[tds_note]Скачать образец договора[/tds_note]

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста

С учетом приведенных выше рекомендаций можно составить текст договора самостоятельно. Либо обратиться к помощи квалифицированного юриста, чтобы избежать сложных и спорных ситуаций.
Как оформить договор с арендатором в статусе ИП или самозанятого

По закону арендатором помещения может быть не только юридическое, но и любое физическое лицо, в том числе не являющееся ИП. Договор с ним заключают в общем порядке.
Обязательно ли регистрировать договор аренды в Росреестре

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ регистрировать нужно договоры со сроком не менее 1 года. Чтобы не обращаться в Росреестр, на практике используют следующие варианты.

1. Договор на 11 месяцев. Можно указать такую формулировку: «Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения» или «Срок аренды нежилого помещения – 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приема-передачи». Не рекомендуется формулировать как «1 год минус 1 день», так как сроки могут считаться по-разному.
2. Договор на неопределенный срок, то есть неизвестный заранее период, в течение которого действуют условия договора. Преимущество состоит в том, что его не нужно регистрировать, даже если он будет действовать несколько лет подряд. А недостаток в том, что любая из сторон может прекратить договор без объяснения причин, если условия расторжения не предусмотрены в договоре. Нужно только уведомить другую сторону за 3 месяца.

Если договор заключен на срок более года, его нужно зарегистрировать. При этом срок может быть указан конкретными датами, например, с 01 сентября 2021 года по 31 августа 2022 года, либо периодом, например, « 1 год с момента подписания», но тогда срок окончания нужно будет подсчитывать самим.

[tds_warning]Важно! В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считают заключенным, если стороны достигли договоренности по всем его существенным условиям. Поэтому сторона договора, который не зарегистрирован, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключеность.[/tds_warning]

Кто будет отвечать перед проверяющими органами

Основное требование к помещению – это пожарная безопасность. В соответствии со ст. 38 Закона 69-ФЗ отвечает за нее как собственник, так и арендатор. При этом в законе нет прямого указания, в каких случаях ответственность разделяется между ними. Поэтому вопрос обеспечения пожарной безопасности необходимо предусмотреть при заключении договора. Мероприятия капитального характера должен проводить арендодатель, например, установить пожарную сигнализацию, а арендатор принять на себя обязанность по выполнению режимных требований, например, обеспечить наличие планов эвакуации.

Заключительные рекомендации

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости обе стороны должны изучить условия и согласовать наиболее предпочтительный для себя вариант.

Таким образом, риски при заключении договора могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя, поэтому важно согласовывать все условия.